צפו בגרפים: כך משעבדים עצמם הישראלים בחובות לבנקים

להלן קישור לכתבה המקורית

צפו בגרפים: כך משעבדים עצמם הישראלים בחובות לבנקים

בועת הנדל"ן אינה בועה של מחירים, אלא של חובות ■ משקי-הבית חייבים 341 מיליארד שקל לבנקים - פי 2.5 מאשר ב-1999 ■ השכר הממוצע רחוק מלהדביק את הפער ■ וזה רק קצה הקרחון ■ צפו בגרפים המטרידים

גיא קצוביץ'

 

27/3/13

האם מחירי הדיור בישראל משקפים בועה? לשאלה הזו נדרשו בשנים האחרונות כלכלנים ומומחי נדל"ן רבים, בניסיון לפענח אם המחירים המאמירים בשוק הדיור הישראלי עומדים בפני קריסה דומה לזו שחווה שוק הנדל"ן האמריקני ב-2007-2008 ושגררה את הכלכלה הגלובלית למשבר עולמי, אשר את הפצעים שגרם להם מלקקים רבים עד היום.
למרבה הצער, הצגת נתונים ריאליים המצביעים על עלייה במחירי הדיור (185% זינוק במחירים בשנים 1999-2012 בכל הארץ, לפי נתוני הלמ"ס) או לחלופין הסתמכות על היקף נטילת המשכנתאות בישראל (אשר הרקיעו בשנתיים האחרונות לשיא תקופתי) - אינם מציגים תמונה מספקת: בועת הנדל"ן, אם קיימת כזו, אינה בועה של מחירים, אלא של חובות, והיא משתקפת על בסיס היקפם ועל בסיס יכולתו, או חוסר יכולתו, של הציבור לעמוד בהם לאורך זמן.
בדיקה מדוקדקת של הנתונים מציגה תמונה עגומה: בדיקת חברת DataQuarry עבור "גלובס" מראה בבירור כי מצבו של הציבור הישראלי הורע באופן דרמטי בשנים 2003-2011. כמה דרמטי? ובכן, בשנת 2003 שילם הישראלי הממוצע על דיור כ-2,308 שקל בחודש, מתוך שכר ממוצע של 6,859 שקל - שיעור של 33%.
בשנת 2011 - שלאחריה, נזכיר, המשיכו מחירי הדיור לזנק ללא שינוי משמעותי בשכר הממוצע במשק - עלה היקף ההוצאה על דיור ל-3,501 שקלים בחודש, מתוך שכר ממוצע של כ-8,563 שקל (ראו גרף) - שיעור של כ-41%. ההוצאה על הדיור, אם כן, תפסה תוך עשור כ-10% יותר מהיקף ההוצאה החודשית של כל ישראלי וישראלי (ראו גרף נוסף). וזוהי רק עדות אחת להיקף החובות שבהם "שוקע" הישראלי הממוצע.
הדיור כבד עלינו
עד כאן ברמת הישראלי הממוצע, אך מה בנוגע לציבור הישראלי כולו? גם כאן התמונה לא מזהירה בכלל, בלשון המעטה: אם בשנת 1999 הסתכם החוב הכללי של משקי הבית ב-136 מיליארד שקל בלבד בממוצע, אזי בשנת 2012 מוצא את עצמו הציבור הישראלי עם חוב כולל בהיקף של 330 מיליארד שקל בממוצע - זינוק של 242% בחוב כולו, תוך עשור אחד בלבד.
אך כאן נגענו בחוב כולו, ומה לגבי החוב לדיור? זה הסתכם ב-1999 בכ-89 מיליארד שקל בממוצע והיווה כ-65% מסך היקף החוב של משקי הבית, ואילו ב-2012 עלה החוב לדיור להיקף כולל של 232 מיליארד שקל - ותפס גם נתח נכבד יותר מסך החוב הכללי, כ-70%. בסך הכול נרשם בשנים 1999-2012 זינוק של 260% בחוב משקי הבית לדיור - יותר מהגידול בחוב כולו (242%, כאמור) והגידול בחוב שאינו לדיור (208% בלבד, באותה התקופה). ובכמה עלה השכר הממוצע באותה התקופה? ניחשתם נכון - ב-29% בלבד.
מעניין לראות שגם בשנים 2003-2004, אז חלה באופן חד פעמי ירידה בחוב הטוטאלי שלא לדיור של משקי הבית (מ-60 מיליארד שקל בממוצע ל-54 מיליארד שקל בממוצע), עדיין תרמה העלייה במרכיב הדיור של החוב לעלייה של החוב כולו, בשנים אלה.
אין פרופורציה
אז מה היה לנו עד עכשיו? הוכחנו שחלק יותר גדול מהשכר שלנו הולך לתשלומי דיור ומשכנתא ככל שהזמן נוקף, וגם שהיקף החוב לדיור של הציבור הישראלי כולו - גדל והולך במידה דרמטית ואינו תואם את הגידול בחובות אחרים. אולם הגידול בסך תשלומי הדיור מתוך השכר הממוצע עשוי לנבוע גם מהחלטה אישית של הציבור להגדיל את היקף התשלומים בכדי לקצר את מועד הפירעון של המשכנתא.
אם כן, כיצד נוכל לדעת בכמה באמת נשחקה יכולת ההחזר של הציבור הישראלי את תשלומי הדיור? לצורך העניין נחלק את סך החוב של משקי הבית בשכר הממוצע בשכר לאורך שנים, ונבדוק את יכולת ההחזר של הציבור. הלא אם הגידול בשכר הממוצע נמצא בקורלציה עם הגידול בסך החוב, הרי לציבור ישנה היכולת התיאורטית לעמוד בגידול חובותיו בכלל והחוב לדיור בפרט.
ואולם, גם כאן הנתונים אינם מבשרים טובות: הבדיקה של DataQuarry מראה בבהירות כי מדד החוב חלקי השכר הממוצע זינק בלא פחות מ-180% בשנים 1999-2012: בתחילת המדידה הסתכמו חובותיו של הציבור ב-136 מיליארד שקל לעומת שכר ממוצע של 6,323 שקל, ואילו בשנת 2012 הסתכמו חובות הציבור ב-341 מיליארד שקל - לעומת שכר ממוצע של 8,791 שקל (ראו גרפים).
אז מה היה לנו, בעצם? לא רק גידול יחסי בחוב לדיור ביחס ליתר החובות של משקי הבית, וגידול בחלקה היחסי של ההוצאה לדיור מסך ההוצאות של הישראלי הממוצע, אלא גם גידול אבסולוטי חסר פרופורציות בחובות משקי הבית כולם, ביחס לשכר הממוצע. כל אלה מובילים, למעשה, ליצירתו של "הר חובות" ההולך וגדל במאות אחוזים, שאותו יידרש הציבור הישראלי להחזיר עם שכר ממוצע שלא גדל בקצב מספק.
והנה, מצאנו את בועת החובות אותה חיפשנו.

נתוני נדלן

היחס בין הגידול במשכורת לבין הגידול במחיר דירות מאז 1980

הכנסות ועשורים לפי ערים

החלום (או הסיוט) האמריקני: 5 הטעויות שאסור לעשות כשרוכשים נדל"ן בארה"ב

קישור לכתבה המקורית

Bizportal ליקט את הטעויות הנפוצות בעת רכישת נדל"ן אצל דוד סם - "זו עסקה של פעם בחיים, רק 20 דקות ממנהטן עם 15% תשואה" לירן סהר | 24/11/2012 11:50

שוק הנדל"ן האמריקני רושם בתקופה האחרונה התאוששות, לפי מדד קייס שילר האחרון מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות עלו ב-0.5% באוגוסט וב-2% בשנה החולפת, מדובר בחודש שביעי ברציפות של עלייה. מעבר לכך, לפי נתוני חברת מחקר הנדל"ן Realty Trac היקף העיקולים ברבעון השני של 2012 ירד ב-4.8% בהשוואה לרבעון השני של 2012 . גורמים רבים בשוק הנדל"ן האמריקני מעריכים כי הושגה כבר תחתית המחירים ושחלון ההזדמנויות להשקעה בנכסים הולך ונסגר. אך לפני שאתם מתפתים למכור את הדירה בפ"ת עבור בית בארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות - כדאי להכין את שיעורי הבית. Bizportal מנה את 5 הטעויות שמהן כדאי להימנע בעת ביצוע רכישה: 1. זול עולה ביוקר – "עשיתי את עסקת חיי וקניתי בית ב-50 אלף דולר": אצל משקיעים רבים קיים חוסר מודעות לעלויות הכרוכות בהשקעה - לדוגמה: עבור בית באטלנטה, ג'ורג'יה, שעולה 110 אלף דולר יש להוסיף באופן מיידי הוצאות רכישה הכוללות רישומים, עורכי דין ותיווך, עלויות שיכולות להסתכם בקלות בכמעט 10 אלף דולר. בנוסף, צריך לקחת בחשבון שהרבה בתים בארצות הברית בנויים מעץ ועלויות התחזוקה שלהם מאוד גבוהות. ייתכן ומצאתם בית במחיר חלומי, אך כשתבדקו את הגג ואת הקירות החיצוניים, דבר שרוכשים ב"שלט רחוק" לא בהכרח עושים, תגלו שיש להשקיע סכומים לא מבוטלים של כסף אשר עשויים להגיע לא פעם ל-50% משווי הרכישה. בפלורידה למשל הלחות הגבוהה גורמת לבלאי גבוהה ומצריכה תחזוקה שוטפת, אז אולי מצאתם מציאה נהדרת, אבל קחו בחשבון ענייני שיפוצים. 2. יש מיקום ויש מיקום – "קניתי בית 20 דקות ממנהטן": מי שמשקיע בישראל באופן פרטי, ומסיק מכך שהוא יכול בקלות להבין גם את שוק הנדל"ן האמריקאי - טועה. שוק הנדל"ן האמריקאי שונה מהותית מהשוק בישראל. השלכה מהשקעה בדירה בחיפה להשקעה בבית בפלורידה – מוטעית מיסודה. יש להבין היטב לאן נכנסים. לדוגמה, בעיר אליזבת' שבניו ג'רסי מוצע למכירה בית פרברים טיפוסי גדול ב-137 אלף דולר. הישראלי שקונה מרחוק לא מכיר את העיר ועשוי להתפתות לבצע את העסקה בשל הקרבה ללב ליבה של ניו יורק. אך אם יבדוק לעומק יגלה ש-33% מתושבי העיר לא השלימו לימודים בבית ספר תיכון, בהשוואה לממוצע בארצות הברית העומד על כ-15%, שהיקפי הפשע במקום כפולים מהשיעור הממוצע בכל המדינה. לעיתים, השינויים נמצאים גם בתוך אותו הרחוב או אותה השכונה, הלוא גם בתל אביב מחירה של דירה בשדרות רוטשילד יהיה גבוה משמעותית ממחירה ברחוב העלייה הנמצא במרחק הליכה. 3. שמים את כל הביצים בסל אחד - רכישה של נכס בודד יוצרת בעיית פיזור למשקיע, שבדרך כלל ההון העצמי שלו לא מאד גדול. כבר למדנו שגם שם - הכל יכול לקרות, לטובה או לרעה, ובהתאם לכך ההשקעה עשויה להניב רווחים נאים – אבל גם לרדת לטמיון. צריך לזכור שישנם שווקים בארה"ב שיש בהם בעיית נזילות וקשה מאד לממש את הנכס במידת הצורך. לעיתים יש שכונות שלמות של בתים הנראים מעוררי קנאה - אך עומדים ריקים ואין להם כל דורש. לדוגמה, בדטרויט ובפרבריה הקרובים ניתן לרכוש בתים גם ב-10-20 אלף דולר הרבה פחות מעלות הבנייה. אדם שמכר את דירתו בחיפה ב-100 אלף דולר עשוי להתפתות ולרכוש 5 בתים באותו האזור כי הבטיחו לו 20% תשואה מהשכרה. אך אם המשקיע יגיע לעיר הוא יגלה שכונות שוממות ובתים אטומים לקראת הריסה ובסופו של דבר יימצא את עצמו משלם ארנונה ודמי ניהול הגבוהים משמעותית מסכום הרכישה. 4. תשואות גבוהות מדי – עסקאות פיננסיות עם נדל"ן בעייתי מוצגות למשקיע עם אחוזי תשואה של 15% ומעלה. יש לזכור - אין ארוחות חינם. אם התשואות מאד גבוהות יש בעיה עם הנכס, האזור או הדמוגרפיה. שוב, כדאי לזכור את הדוגמא של "20 דקות ממנהטן" (בהליכה? ברכב? בחללית? מי יודע). צריך לזכור שחלק מהגופים שמציעים השקעות בנדל"ן אמריקאי, אינם גופים הפעילים בשוק זה במשך שנים רבות, אלא גופים ש"קפצו על העגלה" ומשווקים דירות או בתים למשקיעים פרטיים זרים. לכן, יכולתם לנהל את הדירות בעתות משבר עבור המשקיעים מוטלת בספק. השווקים דינמיים ומשקיעים צריכים להיות ערוכים לשינויים ולמשברים. רכישת נכס בהנחה שהכל ילך בדיוק כמתוכנן אינה אחראית. עבור הבית שנמכר ב-110 אלף דולר, המתואר בדוגמה הנ"ל, ניתן להשיג דיי בקלות שכר דירה חודשי של כ-1,330 דולר, קרי תשואה שנתית חלומית של 14.5%. אך כאן מדובר בתשואה ברוטו – ראשית יש לקחת בחשבון שהנכס יהיה מושכר רק 95% מהשנה (בהערכה צנועה), אז כבר ירדנו לכ-1,260 דולר בחודש, עדיין תשואה יפה של 13.8% ברוטו. אבל רגע, להבדיל מהמצב בארץ, בארצות הברית בעל הנכס משלם ארנונה, הוצאות חשמל ומים, שלא לדבר על דמי ניהול ועמלות השכרה שיש לשלם למתווכים ולחברות החזקה, סכומים שיכולים להגיע ל-60% משכר הדירה, או במקרה הספציפי, כ-9,600 דולר בשנה, או 800 דולר בחודש. בשורה התחתונה נותרנו עם שכר דירה חודשי נטו של כ-460 דולר המשקף תשואה של כ-5%, לא שונה דרמטית ממה שאפשר לקבל בארץ מחוץ לת"א. לסכומים אלו יש כמובן להוסיף את העלויות של הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה בארצות הברית, עלות של כ-400 דולר. 5. אי ידיעת חוקי המס – בארה"ב נהוג מס ירושה גם לזרים על רכוש בארה"ב (כולל מניות ונדל"ן). כיום מס הירושה עומד על כ- 35%, וסביר שיעלה ל- 50% בתחילת שנת 2013. יש לקחת זאת בחשבון כאשר שוקלים רכישת נכס בארה"ב ולהיערך בהתאם. זאת ועוד, כל משקיע בנדל"ן בארה"ב חייב בהגשת דוחות למס ההכנסה האמריקאי, גם על השקעה קטנה יחסית, ובשל כך הוא מחויב להגיש דו"ח גם בישראל. יש לקחת זאת בחשבון, בעיקר לשכירים שאינם מגישים דוח מס בישראל.

פישר חד משמעי: "הגידול המואץ במחירי הדירות עלול להתפתח לבועת מחירים"

להלן קישור לכתבה המקורית

כך עולה מסקירת בנק בנק ישראל. "מחירי הדירות בארץ נמצאים ברמות גבוהות מבחינה היסטורית" - צפו בגרף המראה כמה ישראל יקרה ביחס לעולם

לירן סהר | 15/10/2012 12:02

עד לאחרונה נגיד סטנלי פישר התריע בפני העלייה המתמדת במחירי הדירות, אולם לפי סקירת בנק ישראל לחודשים מאי-אוגוסט 2012 ניכר כי הפעם יש סיבה לדאגה מקיומה של בועת נדל"ן - יש להדגיש כי בכל תרחיש, הגידול המואץ לכשעצמו עשוי לייצר ציפיות להמשך עליית מחירים, ואם אלה יתממשו, עלולה להתפתח בשוק זה בועת מחירים. מכיוון שכך, חשוב לטפל בנושא במידת הצורך."

"ייתכן כי הגידול ברכישת דירות משקף שינוי בהערכות הצרכנים לגבי הסיכוי לירידת המחירים בעתיד, לנוכח הירידה בהתחלתות הבנייה בחודשים האחרונים", מוסיפים בבנק ישראל. "במקרה שכזה, הגידול צפוי להיות פרמננטי, והא עשוי להביא לעלייה מחודשת של מחירי הדירות."

על פי הערכות בנק ישראל אפשר להסביר את מחירי הדיור על ידי גורמים ריאליים של ביקוש, היצע וריבית. "מחירי הדירות בארץ נמצאים ברמות גבוהות מבחינה היסטורית והטיפול בסטייה זו מהמגמה ארוכת הטווח עשוי לקבל צורה של הגדלת היצע הדירות (טיפול בהתפתחויות בטווח הקצר)", מסבירים בבנק ישראל. "בנוסף, ובמקביל, הממוצע ארוך הטווח של מחירי הדירות הריאליים (כפי שמחירים אלה נמדדים לדוגמה בשנות הכנסה מעבודה) נמצא ברמה גבוהה יחסית למדינות אחרות בעולם."

מנתוני הבנק עולה כי בשנת 2011 נדרשו כ-8 שנות הכנסה ברוטו למשק בית על מנת לרכוש דירה בארץ. לעומת זאת, בארצות הברית נדרשו רק 3 שנים ובבריטניה 5. "

"רמת המחירים הגובהה יותר שררה בארץ עוד בטרם העלייה הדרמטית במחירי הדירות, והיא נובעת כנראה מגורמים ארוכי טווח. מכיוון שכך, הטיפול בתופעה זו צריך להיות שונה ועליו לכוון לגורמים ארוכי טווח ולהסתייע במוסדות התכנון, הבנייה ושיווק הקרקעות. באמצעות מוסדות התכנון והבנייה ניתן להפחית את עלויות המימון של המשקיעים על ידי הפחתת משך הזמן החולף מרגע ההשקעה ועד לרגע מימושה. אם יתקצר משך הזמן החולף מהחלטה של המוסדות ועד כניסת הדירות לשוק, הדבר יספק גם לקובעי המדיניות כלים אפקטיביים יותר, ואלה יאפשרו לרסן את המחירים במידת הצורך", מסבירים בבנק ישראל.