החלום (או הסיוט) האמריקני: 5 הטעויות שאסור לעשות כשרוכשים נדל"ן בארה"ב

קישור לכתבה המקורית

Bizportal ליקט את הטעויות הנפוצות בעת רכישת נדל"ן אצל דוד סם - "זו עסקה של פעם בחיים, רק 20 דקות ממנהטן עם 15% תשואה" לירן סהר | 24/11/2012 11:50

שוק הנדל"ן האמריקני רושם בתקופה האחרונה התאוששות, לפי מדד קייס שילר האחרון מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות עלו ב-0.5% באוגוסט וב-2% בשנה החולפת, מדובר בחודש שביעי ברציפות של עלייה. מעבר לכך, לפי נתוני חברת מחקר הנדל"ן Realty Trac היקף העיקולים ברבעון השני של 2012 ירד ב-4.8% בהשוואה לרבעון השני של 2012 . גורמים רבים בשוק הנדל"ן האמריקני מעריכים כי הושגה כבר תחתית המחירים ושחלון ההזדמנויות להשקעה בנכסים הולך ונסגר. אך לפני שאתם מתפתים למכור את הדירה בפ"ת עבור בית בארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות - כדאי להכין את שיעורי הבית. Bizportal מנה את 5 הטעויות שמהן כדאי להימנע בעת ביצוע רכישה: 1. זול עולה ביוקר – "עשיתי את עסקת חיי וקניתי בית ב-50 אלף דולר": אצל משקיעים רבים קיים חוסר מודעות לעלויות הכרוכות בהשקעה - לדוגמה: עבור בית באטלנטה, ג'ורג'יה, שעולה 110 אלף דולר יש להוסיף באופן מיידי הוצאות רכישה הכוללות רישומים, עורכי דין ותיווך, עלויות שיכולות להסתכם בקלות בכמעט 10 אלף דולר. בנוסף, צריך לקחת בחשבון שהרבה בתים בארצות הברית בנויים מעץ ועלויות התחזוקה שלהם מאוד גבוהות. ייתכן ומצאתם בית במחיר חלומי, אך כשתבדקו את הגג ואת הקירות החיצוניים, דבר שרוכשים ב"שלט רחוק" לא בהכרח עושים, תגלו שיש להשקיע סכומים לא מבוטלים של כסף אשר עשויים להגיע לא פעם ל-50% משווי הרכישה. בפלורידה למשל הלחות הגבוהה גורמת לבלאי גבוהה ומצריכה תחזוקה שוטפת, אז אולי מצאתם מציאה נהדרת, אבל קחו בחשבון ענייני שיפוצים. 2. יש מיקום ויש מיקום – "קניתי בית 20 דקות ממנהטן": מי שמשקיע בישראל באופן פרטי, ומסיק מכך שהוא יכול בקלות להבין גם את שוק הנדל"ן האמריקאי - טועה. שוק הנדל"ן האמריקאי שונה מהותית מהשוק בישראל. השלכה מהשקעה בדירה בחיפה להשקעה בבית בפלורידה – מוטעית מיסודה. יש להבין היטב לאן נכנסים. לדוגמה, בעיר אליזבת' שבניו ג'רסי מוצע למכירה בית פרברים טיפוסי גדול ב-137 אלף דולר. הישראלי שקונה מרחוק לא מכיר את העיר ועשוי להתפתות לבצע את העסקה בשל הקרבה ללב ליבה של ניו יורק. אך אם יבדוק לעומק יגלה ש-33% מתושבי העיר לא השלימו לימודים בבית ספר תיכון, בהשוואה לממוצע בארצות הברית העומד על כ-15%, שהיקפי הפשע במקום כפולים מהשיעור הממוצע בכל המדינה. לעיתים, השינויים נמצאים גם בתוך אותו הרחוב או אותה השכונה, הלוא גם בתל אביב מחירה של דירה בשדרות רוטשילד יהיה גבוה משמעותית ממחירה ברחוב העלייה הנמצא במרחק הליכה. 3. שמים את כל הביצים בסל אחד - רכישה של נכס בודד יוצרת בעיית פיזור למשקיע, שבדרך כלל ההון העצמי שלו לא מאד גדול. כבר למדנו שגם שם - הכל יכול לקרות, לטובה או לרעה, ובהתאם לכך ההשקעה עשויה להניב רווחים נאים – אבל גם לרדת לטמיון. צריך לזכור שישנם שווקים בארה"ב שיש בהם בעיית נזילות וקשה מאד לממש את הנכס במידת הצורך. לעיתים יש שכונות שלמות של בתים הנראים מעוררי קנאה - אך עומדים ריקים ואין להם כל דורש. לדוגמה, בדטרויט ובפרבריה הקרובים ניתן לרכוש בתים גם ב-10-20 אלף דולר הרבה פחות מעלות הבנייה. אדם שמכר את דירתו בחיפה ב-100 אלף דולר עשוי להתפתות ולרכוש 5 בתים באותו האזור כי הבטיחו לו 20% תשואה מהשכרה. אך אם המשקיע יגיע לעיר הוא יגלה שכונות שוממות ובתים אטומים לקראת הריסה ובסופו של דבר יימצא את עצמו משלם ארנונה ודמי ניהול הגבוהים משמעותית מסכום הרכישה. 4. תשואות גבוהות מדי – עסקאות פיננסיות עם נדל"ן בעייתי מוצגות למשקיע עם אחוזי תשואה של 15% ומעלה. יש לזכור - אין ארוחות חינם. אם התשואות מאד גבוהות יש בעיה עם הנכס, האזור או הדמוגרפיה. שוב, כדאי לזכור את הדוגמא של "20 דקות ממנהטן" (בהליכה? ברכב? בחללית? מי יודע). צריך לזכור שחלק מהגופים שמציעים השקעות בנדל"ן אמריקאי, אינם גופים הפעילים בשוק זה במשך שנים רבות, אלא גופים ש"קפצו על העגלה" ומשווקים דירות או בתים למשקיעים פרטיים זרים. לכן, יכולתם לנהל את הדירות בעתות משבר עבור המשקיעים מוטלת בספק. השווקים דינמיים ומשקיעים צריכים להיות ערוכים לשינויים ולמשברים. רכישת נכס בהנחה שהכל ילך בדיוק כמתוכנן אינה אחראית. עבור הבית שנמכר ב-110 אלף דולר, המתואר בדוגמה הנ"ל, ניתן להשיג דיי בקלות שכר דירה חודשי של כ-1,330 דולר, קרי תשואה שנתית חלומית של 14.5%. אך כאן מדובר בתשואה ברוטו – ראשית יש לקחת בחשבון שהנכס יהיה מושכר רק 95% מהשנה (בהערכה צנועה), אז כבר ירדנו לכ-1,260 דולר בחודש, עדיין תשואה יפה של 13.8% ברוטו. אבל רגע, להבדיל מהמצב בארץ, בארצות הברית בעל הנכס משלם ארנונה, הוצאות חשמל ומים, שלא לדבר על דמי ניהול ועמלות השכרה שיש לשלם למתווכים ולחברות החזקה, סכומים שיכולים להגיע ל-60% משכר הדירה, או במקרה הספציפי, כ-9,600 דולר בשנה, או 800 דולר בחודש. בשורה התחתונה נותרנו עם שכר דירה חודשי נטו של כ-460 דולר המשקף תשואה של כ-5%, לא שונה דרמטית ממה שאפשר לקבל בארץ מחוץ לת"א. לסכומים אלו יש כמובן להוסיף את העלויות של הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה בארצות הברית, עלות של כ-400 דולר. 5. אי ידיעת חוקי המס – בארה"ב נהוג מס ירושה גם לזרים על רכוש בארה"ב (כולל מניות ונדל"ן). כיום מס הירושה עומד על כ- 35%, וסביר שיעלה ל- 50% בתחילת שנת 2013. יש לקחת זאת בחשבון כאשר שוקלים רכישת נכס בארה"ב ולהיערך בהתאם. זאת ועוד, כל משקיע בנדל"ן בארה"ב חייב בהגשת דוחות למס ההכנסה האמריקאי, גם על השקעה קטנה יחסית, ובשל כך הוא מחויב להגיש דו"ח גם בישראל. יש לקחת זאת בחשבון, בעיקר לשכירים שאינם מגישים דוח מס בישראל.